Boligmarkedsrapport og prisstatistikk
NBBL 1. kvartal 2016

Markedssyn
«Summer is coming»

NBBL anslår at boligprisene vil stige om lag 5% i 2016. Prognosen baserer seg på gjennomsnittlig priser i 2016 sammenlignet med gjennomsnittlig priser i 2015.

Ved inngangen til 2016 er usikkerheten knyttet til norsk økonomi større enn på lenge, noe som har ført til at flere forventer at boligprisene skal «flate ut».

Historien viser imidlertid at dette sjelden er tilfelle.

I perioden 1960 – 2014 har realprisveksten vært over 5% i nesten halvparten av årene, men samtidig har realprisene også falt mer enn 5% hvert syvende år.

Denne perioden er riktignok preget av veldig ulike bolig- og kredittpolitiske rammevilkår etc., men underbygger vår hypotese om at boligmarkedet sjelden «flater ut».

 

Utviklingen i norsk økonomi er den største bekymringen i forhold til boligprisprognosen. Men dersom utviklingen er på linje med prognosene fra Norges Bank og SSB mener vi at boligprisveksten burde bli 5%.

Stigende gjeldsgrad i husholdningene og det faktum at boligprisene over flere år har økt mer enn både byggekostnadene og lønnsveksten er andre momenter som kan tale for en svakere prisutviklingen fremover.

 

Vi finner imidlertid fire argumenter som veier tyngre og vil bidra til å løfte boligprisene også i 2016:

1) Boliglånsrenten er lav og det er ventet ytterligere
    rentekutt fra Norges Bank.

 

2) Det er langt billigere å lånefinansiere kjøp av   
    egen bolig kontra å leie en tilsvarende bolig.

 

3) Tilbud-/etterspørselen etter boliger taler for
    stigende priser da befolkningsveksten fortsatt vil
    være høy og boligbyggingen er begrenset,
    spesielt i Osloregionen.

 

4) Sist, men ikke minst tyder antall omsetninger,
    antall boliger til salgs og formidlingstiden på at
    aktiviteten i markedet er høy. Dette er
    indikatorer som vi forventer at forverres i forkant
    av betydelig retningsendringer i boligpris-
    utviklingen.

 

 

NBBLs prisstatistikk

Boligprisene økte med 1,6 prosent i 1. kvartal 2016

NBBL presenterte ny prisstatistikk fra 4. kvartal 2010. Statistikken viser tall beregnet etter ny modell fra 1. kvartal 2009 og framover. Det er endringer i utvalget for statistikken, endringer i beregningsmodellen og helt ny teknisk løsning. Utvalget av omsatte boliger i statistikken omfatter bare boligbyggelag som registrerer sine data i BBL DK og omfatter derfor bl.a. ikke OBOS-priser.

 

Prisene på borettslagsboliger vs. «totalmarkedet»

Figuren viser utviklingen i NBBL sin prisstatistikk, som består av borettslagsleiligheter, sammenlignet med Eiendom Norge sin prisstatistikk. Eiendom Norge sin statistikk baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom Finn.no. Tidsseriene er ikke sesongjustert.

 

Gjennomsnitt- og kvm. pris i regionene

3-roms blokk og 4-roms småhus 1. kvartal 2016

Tabellene viser regionale priser som en snittpris for alle omsatte boliger i utvalget presentert etter region for henholdsvis blokk og småhus. I tillegg til gjennomsnittsprisen velger vi å presentere prisen for 3-roms blokk og 4-roms småhus som er de mest vanlige boligstørrelsene i vårt utvalg.

 

Boligprisene

Dyrt å leie – billig å eie

Når man vurderer hvorvidt man skal leie eller eie sin egen bolig er det mange faktorer som spiller inn.

 

En av disse faktorene er direkte-avkastningen ved utleie av bolig sammenlignet med finansierings-kostnaden ved kjøp av bolig – som vist i grafen.

 

Til tross for stigende boligpriser ser vi at en fallende rentekostnad de siste årene relativt sett har gjort det stadig mer attraktivt å eie egen bolig kontra å leie.

 

Med forventninger om ytterligere rentefall tror NBBL at det vil bidra til å holde prispresset oppe i boligmarkedet.

 

* Årlig leiepris er hentet fra SSB sin Leiemarkedsundersøkelse hvor vi ser på leieforhold inngått i det aktuelle året og året før. Boligprisene baserer seg på borettslagsleiligheter. Rentekostnaden er hentet fra SSB, totale utlån med pant i bolig (ekskl. Statens pensjonkasse)

 

Boligprisene II

Mindre prisforskjell på ny og brukt bolig i de store byene

Siden tidlig på nittitallet har boligprisene steget mer enn byggekostnadene (materialer og arbeidskraft).

 

Nå skal man ikke se seg blind på grafen til venstre da økte tomtepris og skjerpede tekniske/formelle krav også har bidratt til å øke boligprisen. Det er likevel interessant å se nærmere på prisforholdet mellom nye og brukte boliger.

 

Figuren til høyre sammenligner prisforholdet per fylke og finner - ikke overraskende - at forskjellen er langt mindre i de store byene.

 

Øverst finner vi Oslo hvor en brukt enebolig koster i overkant av 85 prosent av en ny enebolig, nederst finner vi Hedmark på 53 prosent. Landsgjennom-snittet ligger på 69,2 prosent.

 

Bokostnader

Høyere boligpriser har gått hånd-i-hånd med stigende gjeldsgrad for husholdningene.

 

At gjelden over tid har økt betydelig mer enn inntektene er bekymringsfullt og gjør husholdningene sårbare for eventuelle renteøkninger i fremtiden. Samtidig har imidlertid rentenivået falt kraftig, noe som har ført til at rentebelastningen for hushold-ningene faktisk er lav, historisk sett. Og med utsikter til flere rentekutt forventer Norges Bank at rentebelastningen skal falle ytterligere de nærmeste årene.

 

Dette bidrar til å øke etterspørselen etter boliger (og prisene) da det med nåværende renteutsikter er betydelig billigere å lånefinansiere et boligkjøp kontra å leie en tilsvarende bolig.

 

Rentekostnaden faller videre til tross for stigende gjeldsgrad

Byggeaktiviteten

Boligbyggingen virker å ha fått en sterk start på året. Blant annet i Sør-Trøndelag, Hordaland, Akershus og Troms har det vært gode igang-settingstall sammenlignet med fjoråret. Det har bidratt til at tolvmånedersveksten i igang-settingstillatelsene har steget til hele 31 615, det høyeste tallet på tre år og på høyde med den aktive perioden før finanskrisen i 2008.

 

Bygg og anleggsaktørene i Norges Bank sitt Regionale nettverk melder samlet om en moderat vekst i bolig-byggingen, men som i de foregående spørrerundene er det store regionale forskjeller. Det meldes om kraftig vekst i boligbyggingen på Østlandet, mens boligbyggingen på Sør-Vestlandet fortsatt faller.

 

 

Aktørene ser for seg en stabil vekst de kommende seks månedene, Østlandet skiller seg ut med forventninger om fortsatt høy vekst i igangsettingen.

 

Frisk start på boligbyggingen i 2016

Befolkningsvekst

Regionale forskjeller i tilbuds-/etterspørselsbalansen

Den kraftige veksten i arbeidsinnvandringen som begynte med EU-utvidelsen i 2004 og ble forsterket av finanskrisen i 2008 – har ført til økt boligetter-spørsel det siste tiåret. Effektene av finanskrisen er imidlertid i ferd med og reverseres ved at arbeids-ledigheten er stigende i Norge og at kronekursen har svekket seg.

 

Dermed avtar arbeidsinnvandringen, riktignok fra et historisk høyt nivå.

Grafen til høyre viser befolkningsvekst delt på antall igangsettingstillatelser fra 2000-2015. NBBL forventer at etterslepet av den høye befolknings-veksten vil fortsette å presse prisene i Oslo-regionen, mens lavere befolkningsvekst vil virke negativt på et allerede presset boligmarked i Rogaland.

 

På landsbasis vil også fjorårets asyltilstrømming fortsatt virke prisdrivende gjennom økt etterspørsel etter bolig.

Temperaturen i markedet

Full fart i Oslo, utfordrende i Stavanger

I NBBL følger vi markedsindikatorer som formidlingstid, lager av usolgte boliger og antall solgte boliger med stor interesse, da dette ofte vil være ledende indikatorer/temperaturmålere på fremtidig prisutvikling i boligmarkedet.

 

Figuren ser på antall usolgte boliger og salgstakten i en rekke utvalgte byer. Som ventet skiller Stavanger seg ut i negativ retning. I tillegg merker vi oss at grafen indikerer litt avtagende press i byer som Tromsø, Kristiansand, Ålesund og Bergen. Aktiviteten i hovedstadsområdet fremstår imidlertid som meget høy. Også i andre byer på Østlandet som Fredrikstad, Skien og Hamar tyder grafen på høy og stigende aktivitet. For landet samlet vurderer NBBL aktiviteten i boligmarkedet som god, noe som underbygger forventningen om et positivt boligmarked frem mot sommeren.

 

 

BNP-vekst

Norsk økonomi, bedre enn sitt rykte?

Ved inngangen til året trakk vi frem utviklingen i norsk økonomi /arbeidsledigheten som den kanskje største risikofaktoren for utviklingen i boligmarkedet i 2016. Med vår prognose på 5 prosent boligprisvekst støttet vi oss imidlertid på Norges Bank og SSB sine prognoser om at Norge ville unngå en resesjon og at økningen i arbeidsledigheten var nær toppen. Utviklingen siden årsskiftet gir støtte til hypotesen om en todeling av norsk økonomi, der ringvirkningene fra oljenæringen til resten av landet/fastlandsøkonomien blir begrensede.

 

Som grafen viser, stiger forventningsindeksen i Regionalt Nettverk for første gang siden august 2014. Riktignok er det altfor tidlig å konkludere med at bunnen er nådd, men også de underliggende detaljene er oppløftende. Av de åtte ulike næringene som utgjør indeksen, melder hele syv næringer om litt bedre utsikter i februar 2016 kontra desember 2015.

Det sies imidlertid at «en svale gjør ingen sommer» og vi utelukker slett ikke at det kan være lange tidsetterslep på ringvirkningene fra oljenæringen. Men denne utviklingen gjør oss litt sterkere i troen på at vi styrer klar av en resesjon, selv om usikkerheten fortsatt er stor i norsk økonomi.

Arbeidsmarkedet

Vi er ekstra oppmerksomme på utviklingen i arbeidsmarkedet i disse dager. Omstilling i oljesektoren har ført til at arbeids-ledigheten har økt betydelig på Vestlandet. Spesielt Rogaland er hardt rammet, noe som også gjen-speiles i boligmarkedet. I forrige rapport fokuserte vi imidlertid på at det så langt ikke har vært noen synlige ringvirkninger til fastlands-økonomien. Denne todelingen har vedvart også i årets tre første måneder, noe NBBL mener er en positiv utvikling.

 

Selv om det er for tidlig å avskrive at utfordringene i oljenæringen også vil spre seg til resten av landet så er  «sidelengs» utvikl-ingen i ledigheten i «resten av landet» nå gode nyheter. Kanskje kan det være slik at den kraftige kronesvekkelsen, rentekutt og ekspansiv finanspolitikk er nok til å dempe de negative impulsene fra oljenæringen.

Klare tegn til todeling mellom olje- og fastlandsøkonomien

Utviklingen i arbeidsmarkedet gjør at vi går mot et moderat lønnsoppgjør i 2016. Norges Bank forventer en lønnsvekst på 2,6 prosent. Med en inflasjonsprognose på 3,0% innebærer det svekket kjøpekraft (negativ reallønnsvekst) for forbrukerne. Utsiktene bedres imidlertid i løpet av prognoseperioden og i 2019 forventer Norges Bank en reallønnsvekst på 2 prosent.

Forbrukertillit

I følge FNO sitt forventningsbarometer råder pessimismen i norsk økonomi om dagen. Forventningsbarometeret har falt seks kvartaler på rad og er på sitt laveste nivå siden bank- og boligkrisen tidlig på 90-tallet. Det er flere som melder om at de vurderer å møte trangere tider med å utsette større anskaffelser og bruke mindre tid på bil og reiser. Dersom dette blir en realitet vil det naturligvis også påvirke etter-spørselen i boligmarkedet negativt.

 

Historisk er det en korrelasjon på 0,63 mellom tolvmånedersveksten i boligprisene og forbrukerbarometeret, noe som kan gi grunnlag for bekymring. På den andre siden - hvis norsk økonomi er i ferd med å stabilisere seg og vi unngår en betydelig resesjon -  er det naturlig å anta at forbrukertilliten vil ta seg noe opp igjen de nærmeste kvartalene. Norges Bank anslår at privat konsum vil stige med 1,6 prosent i 2016.

Overdreven pessimisme eller grunn til bekymring?

Pengepolitikk

Styringsrenta nærmer seg null

Sentralbanksjef Øystein Olsen fulgte opp budskapet årstalen sin - «nå kommer vinteren» - og senket styringsrenten til 0,5 prosent. Norges Bank velger samtidig å gjøre et kraftig kutt i rentebanen. De begrunner rentekuttet og nedrevideringen av rentebanen først og fremst med noe svakere vekstutsikter både her hjemme og internasjonalt. NBBL er også usikre på utviklingen i norsk økonomi. Vi har imidlertid vanskelig for å se at den har gått i negativ retning siden det forrige rentemøte i desember.

 

Registrert arbeidsledighet har holdt seg relativt stabil og Regionalt nettverk brøt sin fallende trenden og bikket litt opp igjen i februar. Når vi i tillegg ser at kronen er svakere og inflasjonen høyere enn det Norges Bank la til grunn i desember, synes NBBL den betydelige nedrevideringen av rentebanen er litt overraskende og det vil isolert sett bidra til økte boligpriser.

 

Norges Bank har nå senket rentebanen åtte ganger på rad siden mars 2014. Den nye rentebanen indikerer at styringsrenta blir kuttet til 0,25 prosent i september (tidligst i juni). Deretter har Norges Bank lagt inn en 20 prosent sannsynlighet for ytterligere rentekutt og nullrente fra slutten av året/begynnelsen av 2017. Blir norsk økonomi utsatt for nye store forstyrrelser utelukker heller ikke Norges Bank negative styringsrenter.

Avslutningsvis…

Uttalelsene i denne rapporten reflekterer NBBLs oppfatning på det tidspunkt analysen ble utarbeidet og oppdateres kvartalsvis. NBBL etterstreber at kildene vi baserer oss på, vurderes som pålitelige.

 

Rapporten skal ikke forstås som et tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av eiendom eller finansielle instrumenter. NBBL påtar seg intet ansvar for verken direkte eller indirekte tap eller utgifter som skyldes forståelsen av og/eller bruken av rapporten.

Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er interesseorganisasjonen for boligbyggelag.

Per 31.12.2015 var 43 boligbyggelag tilsluttet NBBL. Disse har om lag 955.000 medlemmer og forvalter over 465.000 boliger i nesten 11.000 boligselskap over hele landet.

 

For nærmere informasjon om rapporten, kontakt Christian Frengstad Bjerknes, cb@nbbl.no
eller Bente Johansen, bj@nbbl.no

 

 

KVARTALSRAPPORT

PRISSTATISTIKK

BOLIGMARKEDET

NORSK ØKONOMI

AVSLUTNING

NBBL © 2016